Donation d'un bien immobilier à un enfant installé à l'étranger : une bombe fiscale sous‑estimée

De plus en plus de parents franciliens veulent aider un enfant expatrié en lui donnant un bien immobilier en France. Derrière ce geste généreux, la fiscalité internationale et les conflits de lois réservent parfois des surprises brutales, longtemps après la signature.

Un mouvement de fond : les enfants partent, les biens restent

Créteil, Paris, Lyon... le scénario est devenu banal : un enfant part travailler à Londres, Montréal ou Berlin, tandis que les parents conservent un ou plusieurs biens en Île‑de‑France. Quand vient le moment d'anticiper la succession, l'idée d'une donation paraît évidente, presque naturelle : "Autant lui transmettre maintenant, ce sera plus simple".

Plus simple, vraiment ? Pas si votre enfant est devenu résident fiscal d'un autre pays, marié sous un régime local exotique, avec des règles de succession qui entrent en collision avec le droit français. Les conventions fiscales, quand elles existent, n'effacent pas tout.

Ce que change (très concrètement) la résidence fiscale de votre enfant

Résident en France, résident à l'étranger : une ligne rouge décisive

La fiscalité des donations dépend notamment de la résidence fiscale du donateur, du donataire et de la situation des biens. Pour un immeuble situé en France, le droit français a naturellement beaucoup de choses à dire. Mais si l'enfant vit à l'étranger depuis longtemps, le pays de résidence peut aussi vouloir taxer la donation, parfois de manière plus sévère.

Résultat possible :

• imposition en France au titre des droits de donation,
• imposition à l'étranger selon les règles locales,
• et parfois absence de mécanisme clair pour éviter la double imposition.

Le site impots.gouv.fr - International donne un premier aperçu de ces enjeux, mais la réalité est souvent plus tortueuse, surtout pour des pays non liés par une convention sur les successions et donations.

Le piège de la "donation isolée"

Beaucoup de familles approchent leur notaire pour "faire une donation" comme on cocherait une case. Un seul bien, un seul enfant, un seul acte. Or, lorsque cet enfant est non‑résident, cette donation isolée peut créer une distorsion durable dans la succession future, avec :

• un enfant déjà bien servi, potentiellement surexposé fiscalement,
• des frères et soeurs restés en France qui seront traités différemment,
• des droits supplémentaires au décès, faute de vision d'ensemble.

À l'étude AREA Notaires Associés, nous insistons systématiquement sur la nécessité de réinscrire la donation internationale dans un projet global de gestion de patrimoine familial, quitte à bousculer certaines évidences.

Quand le droit civil international s'invite dans votre donation

Le pays de résidence de l'enfant peut contester vos certitudes françaises

Vous avez en tête les règles françaises de réserve héréditaire, de quotité disponible, de rapport des donations. Mais le jour où votre enfant, devenu résident dans un autre État, décède à son tour, ce ne sont pas forcément ces règles qui s'appliqueront.

Dans certains pays, la liberté de tester est quasi‑totale. Dans d'autres, la protection des enfants est très limitée. Dans d'autres encore, le conjoint est surprotégé. Si vous avez transmis un immeuble en France à un enfant expatrié, il est possible que, plus tard, ce bien se retrouve soumis à des règles de liquidation de succession en contradiction frontale avec vos intentions initiales.

Le règlement européen sur les successions : utile, mais pas magique

Le règlement européen 650/2012 facilite un peu les choses dans l'Union européenne, en permettant de choisir la loi applicable à sa succession. Mais il a ses limites : il ne concerne pas la fiscalité, il ne règle pas toutes les questions de conflits de lois avec des pays tiers, et il n'empêche pas certains effets pervers lorsqu'un bien immobilier reste ancré en France.

Dans une étude notariale comme la nôtre à Créteil, nous voyons par exemple des dossiers où un appartement francilien donné à un enfant parti en Allemagne ou en Espagne devient le point focal d'une succession transfrontalière chaotique, parce qu'aucun choix de loi n'a été formalisé à temps.

Cas concret : un appartement à Créteil donné à une fille installée à Montréal

Imaginons des parents propriétaires d'un trois‑pièces à Créteil, libre de tout crédit. Leur fille, 32 ans, vit à Montréal depuis 7 ans, elle y travaille, y est en couple avec un conjoint canadien. Les parents veulent lui transmettre le bien "pour prendre de l'avance" et profiter des abattements renouvelables.

Sans accompagnement, ils signeraient probablement une donation simple, à leur nom, en indiquant la valeur de marché. Fin de l'histoire, pensent‑ils. En réalité, plusieurs bombes à retardement sont installées :

• fiscalement, le Canada pourrait considérer la donation comme un événement taxable pour leur fille, avec des conséquences au moment d'une revente ultérieure ;
• civilement, le conjoint canadien pourrait, selon le régime matrimonial choisi, avoir des droits indirects sur le bien ;
• au jour du décès des parents, cette donation devra être prise en compte pour le calcul de la réserve héréditaire en France, avec un effet de report sur les autres enfants.

Un traitement plus intelligent aurait pu consister à :

1. analyser la situation juridique et fiscale de la fille au Canada, avec l'aide d'un conseil local,
2. évaluer si le bien doit être donné en pleine propriété, en nue‑propriété ou via une structure (SCI, par exemple),
3. adapter les testaments des parents pour intégrer cette donation dans une stratégie cohérente pour tous les enfants.

Le rôle sous‑estimé des conventions fiscales internationales

La France a signé des conventions fiscales avec certains États pour éviter les doubles impositions en matière de successions et de donations. Mais la carte est très incomplète. Pour de nombreux pays, aucun texte spécifique n'existe. Il faut alors jongler avec des règles unilatérales, souvent changeantes.

C'est un travail qui ne se fait pas à coups d'articles lus sur Internet. Il suppose de croiser :

• la lecture de la convention éventuelle,
• les commentaires de l'administration française,
• la pratique locale, relayée parfois par des confrères étrangers,
• et la réalité de vos projets (occupation, location, revente du bien).

Nous le répétons souvent à nos clients : une donation internationale n'est pas un acte isolé, c'est un chapitre entier à écrire dans votre histoire patrimoniale.

Immobilier locatif donné à un enfant expatrié : un cadeau ou un fardeau ?

Autre situation fréquente : les parents veulent donner un appartement loué à un enfant vivant à l'étranger, pour lui assurer un revenu complémentaire en euros. L'intention est louable. Mais sur le terrain :

• la gestion quotidienne (locataire, travaux, fiscalité locale) reste souvent à la charge des parents, faute de disponibilité de l'enfant,
• la fiscalité des revenus fonciers pour un non‑résident évolue régulièrement, avec des contributions spécifiques,
• le jour où l'enfant voudra revendre, la coordination des régimes de plus‑values entre les deux pays risque de produire un résultat très éloigné des projections initiales.

Dans certains cas, il est plus pertinent d'organiser une donation en numéraire, ou via la cession partielle d'un portefeuille financier, plutôt que d'enfermer l'enfant dans un actif immobilier rigide en France. Là encore, aucune règle générale : tout dépend du pays d'accueil, du projet de vie, de la solidité de l'immobilier détenu.

Pourquoi il faut croiser notaire, fiscaliste et parfois avocat étranger

Un notaire français, même très aguerri en droit international privé, n'a pas vocation à se substituer à un fiscaliste canadien ou à un avocat londonien. En revanche, il peut jouer le rôle de chef d'orchestre :

• identifier les zones de risque sur la donation envisagée,
• poser les bonnes questions aux conseils étrangers,
• traduire les réponses en un schéma juridique exploitable dans le cadre français.

À Créteil, notre étude combine la pratique de la famille, de la gestion immobilière et de la fiscalité, ce qui nous permet d'éviter les raisonnements trop théoriques. Un schéma brillant sur le papier mais ingérable pour vos enfants n'a aucun intérêt.

Faut‑il encore faire des donations internationales en 2026 ?

La réponse courte est oui, mais pas n'importe comment. Le contexte globalisé, la mobilité des jeunes générations, la montée des valeurs immobilières en région parisienne rendent cette question centrale. Ne rien faire, par peur de se tromper, est souvent la pire stratégie : on laisse à ses héritiers un champ de mines, avec une succession internationale subie, au lieu d'une transmission maîtrisée.

La clé, c'est de renoncer à l'illusion du "copier‑coller" : ce qui a fonctionné pour votre voisin dont le fils vit à Bruxelles ne s'appliquera pas mécaniquement à votre fille à Dubaï. Chaque trajectoire internationale mérite une stratégie dédiée.

Si vous envisagez une donation à un enfant installé à l'étranger, commencez par un entretien de cadrage, avec tous les documents utiles : résidence fiscale, régime matrimonial, situation professionnelle. Vous pouvez initier cette démarche en prenant rendez‑vous via notre rubrique Contact. Mieux vaut une heure de doute avec un notaire qu'une décennie d'incertitude pour vos enfants.