Logements énergivores 2026 : le piège des ventes impossibles en Île‑de‑France

En 2026, de plus en plus de propriétaires découvrent trop tard que leur appartement classé DPE F ou G est tout simplement invendable au prix espéré. Entre interdiction de louer, coût des travaux et frilosité des banques, les logements énergivores deviennent une bombe à retardement juridique et patrimoniale.

Pourquoi tant de ventes bloquent aujourd'hui sur le DPE

Sur le terrain, à Créteil comme à Paris, on voit la même scène se répéter. Un vendeur sûr de son prix, un acquéreur motivé, une offre de prêt dans les tuyaux... puis arrive le verdict du DPE : F ou G. Et soudain, tout se grippe.

La loi Climat et Résilience a enclenché un calendrier brutal pour les passoires thermiques. Certains logements ne peuvent déjà plus être loués, d'autres suivront, et les acquéreurs ne sont pas idiots : ils intègrent le coût des travaux, le risque de vacance et la revente future. Quand le vendeur, lui, reste accroché à une estimation d'il y a cinq ans, la vente explose en vol.

Plus grave : les banques commencent, discrètement, à durcir leurs critères pour ces biens énergivores. On l'observe dans plusieurs dossiers de la région parisienne : taux plus élevés, analyse renforcée du plan de travaux, parfois refus pur et simple de financer un studio G sans projet de rénovation crédible.

2026, l'année où le DPE devient un vrai critère de financement

Ce qui était un simple document administratif devient un pivot du financement immobilier. Ce n'est pas une vue de l'esprit, c'est la conséquence directe des orientations européennes et françaises sur la performance énergétique des bâtiments.

Un changement de doctrine silencieux des banques

Les grands réseaux bancaires n'ont aucun intérêt à fanfaronner sur ce sujet, mais leurs cellules risques regardent désormais de très près la classe énergétique du bien. Un F ou un G, c'est :

• un risque de dévalorisation rapide du bien en cas de revente forcée,
• un risque de vacance locative pour les investisseurs,
• un risque d'impayés si les charges explosent après travaux obligatoires.

Résultat : certains établissements exigent un plan de financement des travaux, d'autres plafonnent le montant prêté, quelques‑uns refusent de financer les pires étiquettes sans apport massif.

Pour un propriétaire vendeur, l'erreur est de découvrir tout cela au compromis, voire après. À ce stade, les marges de manœuvre sont maigres, d'où l'intérêt de faire intervenir tôt votre notaire, qui sait lire une offre de prêt autant qu'un règlement de copropriété.

Une réglementation qui se durcit par vagues

Le calendrier des interdictions de location des passoires thermiques et les objectifs du plan de rénovation énergétique sont détaillés sur le site du ministère de la Transition écologique. La tendance est limpide : le cadre sera de plus en plus contraignant, pas l'inverse.

Penser "je vendrai dans dix ans, on verra bien" relève presque de la foi. En pratique, les notaires d'Île‑de‑France constatent déjà un écart de prix abyssal entre un deux‑pièces correct en D et un même bien en G dans un immeuble mal géré. L'écart, curieusement, est parfois plus violent en banlieue qu'à Paris intra‑muros.

Cas concret à Créteil : le F qui se transforme en gouffre

Imaginons un couple qui possède depuis quinze ans un 3 pièces à Créteil, dans une copropriété des années 70. Le DPE tombe : F. Ils veulent vendre pour acheter une maison en grande couronne.

Confiants, ils affichent leur prix en se basant sur des ventes de 2021 dans la même résidence. Les visites démarrent bien mais les rares offres arrivent 15 à 20 % en dessous. Le motif avancé, toujours le même : le DPE, la chaudière collective vieillissante, les rumeurs de gros travaux.

C'est au moment où la promesse de vente est prête à être signée que l'acquéreur transmet son offre de prêt. La banque y a intégré une réserve : déblocage des fonds définitif sous condition de vote, dans les 12 mois, d'un programme de travaux permettant d'atteindre au moins la classe E. Sinon, possibilité de dénoncer l'offre.

Juridiquement, on marche sur un fil. Le vendeur se retrouve prisonnier des décisions d'une assemblée de copropriétaires à laquelle il ne participera même plus après la vente. L'acquéreur, lui, prend un risque démesuré. Le notaire, s'il est saisi à temps, peut encore renégocier les clauses de la promesse, voire déconseiller l'opération.

Dans ce type de dossier, une analyse fine des procès‑verbaux d'assemblée, du règlement de copropriété et du carnet d'entretien de l'immeuble est indispensable. C'est le travail que nous faisons déjà lorsqu'un client vient nous voir avant même de mettre son bien sur le marché, ce qui reste, hélas, minoritaire.

Avant de vendre un bien énergivore : la check‑list réaliste

Il faut arrêter de croire que l'on peut cacher la poussière sous le tapis. Une vente propre, surtout pour un F ou un G, suppose un minimum de lucidité et de préparation.

1. Faire un vrai diagnostic de situation, pas juste un DPE

1. Obtenir un DPE à jour, mais aussi les derniers procès‑verbaux d'assemblée générale et le carnet d'entretien de la copropriété.
2. Identifier les travaux déjà votés et leur financement (appel de fonds, emprunt collectif, subventions), ainsi que les travaux probables à court terme.
3. Regarder la cohérence globale : un DPE F dans un immeuble en train de basculer vers la rénovation BBC n'a pas le même avenir qu'un F dans une résidence où tout le monde bloque.

Un entretien avec votre notaire sur cette base permet souvent de poser un diagnostic patrimonial plus honnête que les discours de certains intermédiaires pressés.

2. Chiffrer le coût des travaux... même si vous ne les ferez pas

Le réflexe naturel est de dire "l'acquéreur fera les travaux". C'est recevable, mais pas au doigt mouillé. Sans devis, sans étude, vous donnez juste au futur acheteur une excellente raison de négocier à la baisse sans limite.

Solliciter un ou deux devis, regarder les aides mobilisables via des sources officielles comme France Rénov', et faire le point sur l'impact fiscal éventuel : c'est fastidieux, mais cela vous redonne la main dans la négociation. Un notaire habitué aux dossiers de rénovation peut aussi vous aider à traduire ces chiffres en stratégie de vente.

3. Construire une stratégie de prix honnête

Ce qui crispe les acheteurs, ce n'est pas le F ou le G en soi, c'est le décalage entre le prix affiché et la réalité technique du bien. Un bien énergivore mais franchement décoté, présenté avec transparence et dossiers à l'appui, se vend bien mieux qu'un "faux" bon plan.

À Créteil, on voit régulièrement des ventes aboutir rapidement lorsque le vendeur assume la situation : prix adapté, marges de négociation claires, calendrier réaliste, et surtout un discours cohérent tenu par l'agent immobilier, le banquier et le notaire. Ce qui suppose que tout le monde ait été mis dans la boucle assez tôt, y compris votre étude notariale.

Où se situe vraiment le rôle du notaire dans ce chaos énergétique

On réduit encore trop souvent le notaire au rôle de "super greffier" qui aurait pour mission de faire signer ce que tout le monde a déjà décidé. Sur les passoires thermiques, cette vision est catastrophique.

Anticiper les blocages juridiques avant la promesse

Un notaire rompu aux montages immobiliers complexes peut, en amont :

• analyser les clauses de votre règlement de copropriété sur les travaux d'amélioration,
• anticiper les conflits possibles autour des charges et des quotes‑parts,
• adapter la rédaction de la promesse pour refléter, noir sur blanc, la réalité énergétique du bien.

Cela permet d'éviter des contentieux longs et coûteux après la vente, ou des renégociations de dernière minute qui laissent des cicatrices.

Rien ne vous oblige à attendre un acheteur pour consulter. Vous pouvez très bien prendre rendez‑vous, en amont, pour évoquer la stratégie de cession d'un bien énergivore. Nos coordonnées et modalités de contact sont accessibles depuis la page d'accueil de l'étude et la rubrique Tarifs vous rappelle au passage le cadre réglementé de nos émoluments.

Articuler DPE, succession et transmission de patrimoine

Il existe un angle mort dont on ne parle presque jamais : l'impact des passoires thermiques sur les transmissions. Combien de parents souhaitent "laisser un appartement" à leurs enfants, sans réaliser qu'ils leur lèguent en réalité un mur de charges et de travaux ?

Sur des dossiers de donation ou de succession, nous intégrons désormais systématiquement la dimension énergétique dans l'analyse patrimoniale. Cela peut conduire, par exemple, à privilégier une vente suivie d'une donation de liquidités plutôt qu'une donation en nature d'un bien F ou G. Ce n'est pas très romantique, mais c'est souvent plus lucide.

Vendre un logement énergivore sans vous faire piéger : quelques lignes directrices

On pourrait résumer ainsi : ne jouez pas la montre, jouez la transparence. Plus vous repoussez le moment où vous regardez en face la situation énergétique de votre bien, plus la négociation vous échappe.

Concrètement, pour un propriétaire d'Île‑de‑France en 2026 :

• faites établir un DPE fiable et lisez‑le vraiment,
• demandez à votre syndic tous les éléments sur les travaux passés et à venir,
• évaluez, avec des professionnels, un scénario de rénovation, même si vous ne le mettez pas en œuvre,
• consultez votre notaire pour articuler tout cela avec votre projet global (vente, achat, transmission).

Il n'y a pas de recette magique, ni de "montage miracle" qui transformerait un G en A par un simple acte authentique. En revanche, il existe une façon d'organiser les choses qui limite les dégâts, protège votre famille et sécurise vos acquéreurs. C'est, au fond, le cœur du métier notariel.

Si vous vous situez à Créteil ou en région parisienne et que vous pressentez que votre bien risque d'entrer dans la zone rouge, le plus raisonnable reste de nous exposer votre situation en amont. Un premier échange, via la rubrique Prendre rendez‑vous accessible depuis la page Votre étude notariale à Créteil, permet souvent de dessiner une stratégie qui vous évite, dans deux ans, de découvrir que votre appartement est devenu quasiment invendable.