Divorce et crédit immobilier commun : qui garde l'appartement, qui garde la dette ?

Quand un couple se sépare, le crédit immobilier commun devient souvent l'otage silencieux du divorce. Appartement à Créteil, maison en province, prêt sur 20 ans : qui garde quoi, et surtout, qui reste coincé avec la dette si l'autre ne paie plus ?

Le jour où le crédit continue... alors que le couple n'existe plus

Dans les dossiers de divorce, on se concentre sur la garde des enfants, la pension, la prestation compensatoire. Et puis, presque en bout de chaîne, on se souvient qu'il y a un appartement, un prêt, une hypothèque. Erreur stratégique : c'est souvent ce volet patrimonial qui piège l'un des deux ex‑conjoints pendant dix ou quinze ans.

À Créteil comme ailleurs, nous voyons des histoires identiques se répéter : un accord verbal "tu gardes le bien, tu assumes le prêt", quelques lignes floues dans une convention, et cinq ans plus tard, un fichage Banque de France pour celui qui pensait en être sorti.

Ce que les banques ne vous disent pas vraiment au moment du divorce

La solidarité bancaire : vous êtes séparés, mais eux vous voient encore mariés

Quand deux personnes contractent un prêt immobilier commun, la majorité des banques exigent la solidarité : chacune est engagée sur 100 % de la dette. Le divorce ne détruit pas cette solidarité. Il ne la modifie même pas d'un millimètre, sauf accord explicite de la banque.

En clair :

• vous pouvez divorcer devant le juge,
• signer une convention parfaitement rédigée,
• prévoir que Monsieur gardera le bien et paiera le crédit,

la banque, elle, s'en moque tant qu'elle n'a pas donné son accord écrit à une désolidarisation. Et si Monsieur cesse de payer, la banque se retournera sans hésiter contre Madame, même si elle n'a plus mis les pieds dans le logement depuis des années.

Le faux sentiment de sécurité de la convention de divorce

Une convention de divorce peut très bien stipuler que l'un des époux prendra à sa charge le remboursement du prêt. C'est utile entre eux, sur le plan civil. Mais ce texte n'a aucune force contre la banque si celle‑ci n'a pas signé un avenant.

On se retrouve alors dans un paradoxe dangereux : l'ex‑conjoint non occupant croit être "dégagé", alors qu'il reste tenu vis‑à‑vis du créancier. La convention ne lui sert qu'à se retourner ensuite contre son ex... ce qui reste une maigre consolation lorsque les relances bancaires s'accumulent.

Vendre, racheter, maintenir en indivision : les trois grandes options

1 - Vendre le bien et solder le crédit : la solution la plus simple... en théorie

C'est la voie la plus lisible : on vend, on rembourse le prêt, on partage le solde (positif ou négatif). Mais le marché immobilier se charge parfois de vous rappeler à la réalité. Dans un contexte de remontée des taux, certains biens achetés au plus haut ne se revendent plus au prix de revient, surtout s'ils sont situés loin des cœurs de métropole.

Imaginons un couple ayant acheté à Créteil en 2019, sur 25 ans. En 2026, il reste un capital dû important, alors que les prix ont légèrement corrigé. À la vente, le produit ne couvre pas entièrement le prêt : on parle de vente avec dette résiduelle. Les ex‑époux doivent alors compléter sur leurs fonds propres. Ce n'est pas toujours possible, ni souhaitable.

2 - Le rachat de soulte : celui qui garde le bien rachète la part de l'autre

Scénario fréquent : l'un veut conserver le logement, soit pour y vivre avec les enfants, soit pour en faire un investissement locatif. Il devra alors :

1. faire évaluer le bien (par exemple via le notaire en immobilier),
2. calculer la valeur nette (valeur du bien - capital restant dû),
3. verser à l'autre une somme correspondant à sa part (souvent la moitié), qu'on appelle la soulte.

Inévitablement, la banque doit se prononcer : accepte‑t-elle de laisser un seul emprunteur supporter le prêt, éventuellement renégocié ou refinancé ? En Île‑de‑France, les capacités d'emprunt sont parfois déjà tendues au moment de l'achat ; après divorce, avec une pension à payer et un seul salaire, beaucoup de dossiers deviennent limitrophes.

3 - Maintenir le bien en indivision après le divorce : la fausse bonne idée

Parfois, faute de solution immédiate, le couple maintient le bien en indivision quelques années. Cela peut avoir du sens : enfants proches du lycée, marché atone, temps nécessaire pour se retourner. Mais attention à ne pas installer cette solution provisoire comme un statut permanent.

Rester propriétaires ensemble après un divorce, c'est accepter de continuer à décider à deux : travaux, location, revente, gestion des impayés. Les conflits d'ores et déjà existants peuvent se cristalliser sur chaque facture. C'est gérable si les choses sont écrites avec précision chez le notaire. C'est explosif si tout repose sur la bonne volonté.

Ce que change (ou pas) votre régime matrimonial

Communauté, séparation de biens : des conséquences différentes, mais pas magiques

En régime de communauté, le bien acheté pendant le mariage est, en principe, commun. Le partage se fait alors par moitié, sous réserve des apports personnels éventuels. En séparation de biens, chaque ex‑époux est propriétaire en proportion de ce qu'il a financé, sauf mention différente dans l'acte.

Mais attention : quel que soit le régime, la banque regarde la dette, pas la philosophie. Si vous avez signé le prêt à deux, vous restez tous les deux engagés, à moins d'un avenant exprès. C'est là où l'expertise d'un notaire en droit de la famille et en patrimoine du chef d'entreprise devient cruciale.

Un cas très concret : quand le rachat de soulte tourne mal

Un couple, marié sous le régime de la communauté, possède un appartement à Créteil. Monsieur souhaite le conserver et racheter la part de Madame. La banque donne un accord de principe, mais à des conditions serrées : taux en hausse, allongement de la durée, assurance plus chère.

La convention de divorce est signée, le projet d'acte de partage aussi. Et soudain, la banque se rétracte après une nouvelle analyse de risque, liée à un changement dans la situation professionnelle de Monsieur. Plus de rachat de soulte possible dans ces conditions.

Si rien n'a été anticipé, on se retrouve avec :

• un partage impossible à concrétiser,
• un ex‑couple épuisé,
• un bien qui perd en valeur faute de décisions claires.

Dans ce type de dossier, l'anticipation est tout. Avant de figer les dispositions dans la convention de divorce, il est impératif d'avoir obtenu des accords bancaires fermes, et d'avoir vérifié avec le notaire la faisabilité réelle du schéma retenu.

Bien articuler juge, notaire et banque : un triangle à maîtriser

Le juge du divorce : il ne tranche pas vos plans de financement

Le juge homologue votre convention, statue sur les mesures familiales, valide la répartition du patrimoine si elle est équilibrée. Mais il n'a aucun pouvoir pour imposer à une banque d'accepter une désolidarisation ou un nouveau prêt. Ceux qui imaginent "forcer" la banque par une décision de justice se trompent de combat.

Le notaire : architecte de la répartition patrimoniale

Le notaire, lui, met en musique la répartition des biens, la valorisation de l'actif et du passif, les modalités de partage. Il peut aussi dialoguer avec les établissements bancaires, bâtir des scénarios alternatifs, proposer des montages raisonnables (vente, maintien temporaire en indivision, clause de revente programmée, etc.).

À l'étude AREA Notaires Associés, nous croisons régulièrement les enjeux de séparation avec ceux de la gestion immobilière, ce qui évite les visions en silo. C'est précisément ce regard transversal qui manque souvent quand les premiers échanges se font uniquement avec la banque.

Les nouvelles règles du jeu : taux en hausse, marché qui hésite

En 2025‑2026, la donne a changé : les taux sont plus élevés qu'il y a quelques années, les banques plus prudentes, les prix de l'immobilier hésitants selon les quartiers. Le rachat de soulte, autrefois assez fluide, devient un exercice plus sélectif.

Les statistiques de la Banque de France et les analyses de sites spécialisés comme Le Particulier montrent une tension croissante sur les dossiers de refinancement après séparation. On ne peut plus se contenter de solutions "standard" ; chaque dossier doit être travaillé comme une pièce unique, surtout lorsqu'il y a un projet de relogement pour l'un ou les deux ex‑conjoints.

Comment préparer intelligemment votre divorce quand il y a un crédit commun

Si vous sentez que la séparation approche, la pire attitude serait d'ignorer la question du prêt. Avant même le premier rendez‑vous avec un avocat, rassemblez :

• le tableau d'amortissement complet du prêt,
• l'acte d'achat notarié,
• les éventuels avenants bancaires,
• une estimation réaliste du bien (notaire, professionnel local, voire audit patrimonial si le bien est atypique).

Ensuite, prenez le temps d'un échange structuré avec votre notaire. L'objectif n'est pas seulement de "sortir du crédit", mais de le faire sans hypothéquer vos dix prochaines années. Et ça, aucun simulateur en ligne ne le fera pour vous.

Pour amorcer ce travail dans de bonnes conditions, vous pouvez nous contacter via la page Contact de l'étude à Créteil. Le véritable enjeu, derrière les chiffres, c'est votre liberté de mouvement future.