Clause de non‑garantie d'éviction : le cauchemar caché des bailleurs

Dans beaucoup de baux d'habitation ou baux commerciaux signés en région parisienne, la clause de non‑garantie d'éviction est lue trop vite, voire pas du tout. Jusqu'au jour où le locataire arrête de payer, conteste tout, et que le bailleur découvre qu'il a signé un contrat littéralement bancal.

Pourquoi parler d'éviction alors que vous ne vendez pas votre bien ?

Le mot fait peur, et à juste titre. L'éviction, ce n'est pas seulement lorsqu'un propriétaire est dépossédé de sa propriété. En matière locative, c'est aussi tout ce qui vient empêcher le locataire de profiter paisiblement des lieux : troubles de voisinage graves, travaux structurels mal organisés, copropriété en guerre ouverte... et, de plus en plus, contraintes administratives et urbanistiques.

Le Code civil impose au bailleur une garantie de jouissance paisible. Pourtant, dans certains baux, on trouve des formules du type : "le preneur renonce à toute garantie d'éviction". Mal lue, cette phrase semble vous protéger, vous bailleur. C'est souvent l'inverse : mal rédigée, elle est réputée non écrite, voire utilisée contre vous devant le juge.

À Créteil, dans des copropriétés déjà fragilisées par les travaux lourds et les diagnostics énergétiques, le sujet n'a rien de théorique. Il suffit d'un seul locataire procédurier pour transformer une clause standard en bombe à retardement.

2026 : explosion des litiges bailleurs‑locataires sur fond de contraintes publiques

Depuis la montée en puissance des règles environnementales et des interdictions de louer les passoires thermiques, les contentieux entre bailleurs et locataires ont bondi. Le ministère de la Justice lui‑même a documenté la progression continue des affaires locatives ces dernières années.

En toile de fond :

• interdiction graduelle de mise en location des logements classés G puis F
• obligations de travaux imposées par la copropriété ou la commune
• multiplication des arrêtés de péril ou d'insalubrité dans certains quartiers
• conflits de plus en plus durs autour de la hausse des charges

Or les modèles de baux utilisés par certains intermédiaires n'ont pas suivi. Ils recyclent des clauses de non‑garantie d'éviction datant d'un autre monde, où l'on croyait encore que tout reposait sur la bonne volonté du propriétaire et un peu de peinture fraîche.

Ce que couvre vraiment la garantie de jouissance paisible

Le bailleur doit garantir au locataire :

1. qu'il ne sera pas évincé par un tiers ayant un meilleur droit (par exemple un propriétaire antérieur toujours inscrit, un usufruitier oublié...)
2. qu'il pourra utiliser le logement conformément à la destination du bail (habitation, activité professionnelle, commerce)
3. qu'il ne subira pas de troubles venant du bailleur lui‑même ou causés par une carence manifeste de ce dernier

Certains bailleurs, excédés par des litiges à répétition, exigent aujourd'hui l'insertion d'une clause large de non‑garantie : "le bailleur ne pourra être inquiété pour aucun trouble d'éviction, même du fait des voisins ou de la copropriété". On croit ainsi "bétonner" le bail. En réalité, on accumule les risques de nullité.

Le droit français admet qu'on limite certains aspects de la garantie... mais pas n'importe comment, et jamais au mépris des règles d'ordre public, notamment en matière de bail d'habitation.

Les clauses de non‑garantie que les juges balaient d'un revers de main

Dans plusieurs décisions récentes, les tribunaux ont rappelé une chose simple : une clause qui prive le locataire de son droit minimal à la jouissance paisible est réputée non écrite. Dans le logement, la marge de manœuvre est très réduite. En bail commercial, elle est plus large, mais pas infinie.

Quelques erreurs classiques que nous voyons passer en étude :

1. La clause copiée‑collée du compromis de vente

On retrouve parfois dans un bail une clause typiquement utilisée en vente immobilière : "l'acquéreur prendra les biens dans l'état où ils se trouvent sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit". Collée telle quelle dans un bail, cette phrase est absurde.

Le bail n'est pas une vente. Le locataire ne devient pas propriétaire. Il n'a ni la maîtrise ni l'initiative des travaux structurels, ni le pouvoir de négocier avec la copropriété. Lui faire porter la charge des risques liés à la structure, à la réglementation énergétique, ou à des vices graves, c'est ouvrir un boulevard aux contestations.

2. La clause qui nie l'existence même de la garantie légale

Autre travers : la clause qui affirme que "le bailleur ne répondra d'aucun trouble d'éviction, même de son fait". Là, le juge n'hésite pas : c'est contraire à l'essence même du contrat de louage. Cette clause est écartée et, plus grave, elle peut servir à démontrer la mauvaise foi du bailleur.

En pratique, vous aurez cumulé :

• l'inefficacité juridique de la clause
• une défiance accrue du juge envers votre position
• une image dégradée auprès du locataire (et parfois des autres copropriétaires)

3. La fausse bonne idée du "locataire qui prend tout à sa charge"

En bail commercial, le "bail triple net" à l'anglo‑saxonne fait rêver certains investisseurs : toutes les charges, tous les travaux, toutes les taxes basculeraient sur le locataire. Le problème, c'est que le droit français n'est pas celui des manuels d'investissement américains.

Le Code de commerce, la jurisprudence, mais aussi la pratique des tribunaux de commerce d'Île‑de‑France imposent des lignes rouges : on ne peut pas faire peser sur le locataire des travaux relevant de la structure ou de la vétusté grave sans encadrement. La frontière exacte se discute, dossier par dossier, et c'est précisément là que le regard d'un notaire fait la différence.

Le cas très concret d'un bailleur cristolien piégé par sa propre clause

Un exemple, parmi d'autres, que nous voyons malheureusement de plus en plus souvent. Un couple de retraités, à Créteil, donne à bail un petit local commercial en pied d'immeuble. Le modèle de bail trouvé en ligne contient une clause très large de non‑garantie d'éviction et de renonciation aux recours contre le bailleur.

Deux ans plus tard, la copropriété doit engager d'énormes travaux de structure, avec échafaudage permanent, fermeture de l'accès principal, nuisances lourdes. Le chiffre d'affaires du commerçant s'effondre. Il cesse de payer son loyer, puis assigne le bailleur en responsabilité pour trouble de jouissance.

Le bailleur, sûr de lui, oppose sa belle clause de non‑garantie. Le juge, lui, regarde le dossier autrement :

• l'ampleur des travaux était prévisible, la copropriété en parlait déjà lors de l'achat
• le bailleur n'a pas informé le locataire des projets de la copropriété
• la clause de non‑garantie est trop générale et méconnaît la garantie légale

Résultat : le bailleur perd, doit rembourser une partie des loyers, participer au préjudice commercial et se retrouve avec un locataire définitivement hostile. Tout cela pour une phrase copiée‑collée, jamais discutée, jamais expliquée.

Comment rédiger une clause de non‑garantie d'éviction qui tienne debout

La solution n'est pas de supprimer toute clause de non‑garantie - ce serait parfois excessif - mais de la traiter comme un outil de précision des risques supportés par chacun.

1. Distinguer clairement bail d'habitation et bail commercial

En habitation, l'ordre public est très fort. La marge de manœuvre sur la garantie d'éviction est minime. Toute clause visant à priver le locataire de ses droits essentiels a de fortes chances d'être anéantie. La priorité est alors ailleurs :

• bien décrire l'état du logement et ses limites (performance énergétique, isolation acoustique, contraintes de l'immeuble)
• rappeler clairement la destination du bien et ce qui est interdit (airbnb massif, activités professionnelles bruyantes, etc.)
• prévoir un cadre de gestion des travaux imposés par la copropriété ou la loi

En bail commercial, la négociation est plus ouverte, mais il faut segmenter les risques : ce qui relève de la structure, de la conformité, des autorisations administratives, du voisinage, de la copropriété. On ne protège pas un bailleur en balayant tout d'un trait.

2. Informer, documenter, prouver

Une clause de non‑garantie d'éviction n'a de sens que si le locataire a été correctement informé :

• des projets connus de la copropriété (ravalement, surélévation, restructuration des parkings)
• de la situation énergétique du bâtiment, surtout pour les logements F ou G déjà pris dans la nasse des passoires thermiques
• des contraintes urbanistiques affectant le local (piétonnisation envisagée, ZFE, restrictions de circulation)

Un bailleur qui arrive à audience avec un bail signé, un état des lieux précis, les procès‑verbaux d'assemblée générale communiqués au locataire et éventuellement une note explicative signée aura infiniment plus de crédibilité.

3. S'appuyer sur un acte authentique quand les enjeux sont lourds

Pour un bail commercial portant sur un commerce de centre‑ville, une officine de santé, ou un immeuble complexe, faire établir le bail par acte authentique devant notaire n'est pas un luxe. C'est une forme d'assurance juridique, mais aussi une manière de mettre chaque partie face à la réalité de ses engagements.

Le notaire peut :

• adapter la clause de non‑garantie à la situation de l'immeuble et de la copropriété
• vérifier la cohérence entre le bail, le règlement de copropriété et les autorisations administratives
• anticiper l'impact de futurs travaux, notamment énergétiques, sur l'équilibre financier du bail

Dans une ville comme Créteil, où se mêlent grands ensembles, copropriétés vieillissantes et programmes neufs de promotion immobilière, cet alignement n'a rien d'abstrait.

Ce que disent les textes... et ce qu'ils ne disent pas

La tentation est grande, surtout pour les bailleurs avertis, d'aller chercher un article du Code civil, un arrêt isolé, une fiche trouvée sur Service‑Public.fr, de s'en contenter et de bricoler sa propre clause. C'est oublier que les litiges les plus coûteux naissent rarement d'un seul texte mal lu, mais de l'empilement de détails ignorés.

Le droit de la garantie d'éviction croise :

• le droit des baux (Code civil, loi de 1989, Code de commerce)
• le droit de la copropriété
• le droit de l'urbanisme et de l'environnement
• la fiscalité, parfois, via la qualification du bail et ses conséquences

D'où cette conviction, forgée dossier après dossier : il ne faut pas sacraliser la clause de non‑garantie d'éviction, mais la replacer dans un ensemble cohérent. Un bail, surtout dans un contexte 2026 fait de taux élevés, de pression énergétique et de marchés tendus, n'est plus un simple formulaire.

Reprendre la main sur vos baux avant le prochain conflit

Si vous possédez déjà un portefeuille de biens loués à Paris, à Créteil ou en petite couronne, le premier réflexe n'est pas de paniquer sur chaque clause. C'est de faire un diagnostic lucide : quels baux, pour quels immeubles, avec quels risques de contentieux dans les deux ou trois ans à venir.

Pour certains, une simple mise à jour lors du prochain renouvellement suffira. Pour d'autres, notamment quand le bail s'articule avec une SCI familiale ou une stratégie patrimoniale plus large, une réécriture en profondeur sera indispensable.

Ne vous laissez pas hypnotiser par les modèles standard ni par les petites phrases "magiques" censées tout verrouiller. Ce qui protège vraiment un bailleur, ce n'est pas une clause plus agressive que celle du voisin. C'est la cohérence de l'ensemble, la transparence des informations données, et le fait d'avoir pensé, dès le départ, aux scénarios qui fâchent.

Si vous avez le sentiment diffus que vos baux reposent sur du sable, c'est probablement le bon moment pour faire un point structuré avec un notaire maîtrisant à la fois l'immobilier et l'entreprise. Ce n'est pas une démarche théorique : c'est ce qui peut, très concrètement, éviter que la prochaine lettre recommandée d'un locataire ne se transforme en cauchemar judiciaire.